L'Insuffisance Des Loyers Des Biens Appartenant À Soi - Même Et La Vente En Vrac Ont Conduit Soho À La Transformation De La Chine

Soho China a réalisé un chiffre d’affaires de 14 621 millions de RMB en 2013, dont 279 millions de RMB de revenus locatifs provenant de biens d’investissement.Au premier semestre 2014, seulement 3,45% des 4,75 milliards de RMB de revenus d’exploitation de la société provenaient du revenu locatif.

Le 29 septembre, SOHO China a annoncé qu'elle conclurait un accord - cadre de pré - vente avec Shanghai Ctrip et qu'elle prévoyait de vendre la propriété de 102 200 mètres carrés de surface de plancher et plusieurs installations de soutien dans l'avion Soho pour 3,05 milliards de RMB.Le reste de la Soho aérienne restera détenu par Soho China en tant que propriété d'investissement.

Compte tenu de la vente de Shanghai Soho Helen Square et Soho Jing'an Square au début de 2014, il s'agit du troisième projet de Shanghai de Soho China cette année.

Tout le monde se demande si Soho China, qui a fait l'objet d'une annonce très médiatisée de « succès de la transformation », est de retour à l'ancienne approche de la vente en vrac ou si la combinaison de la location et de la vente n'est qu'une illusion - une entreprise immobilière commerciale de style unique qui est toujours en place.

Cela a également été souligné dans un rapport de Citigroup publié à la fin du mois d’août 2014.Selon le rapport, Citigroup s'attend à des perspectives prudentes pour Soho China, principalement parce que l'entreprise cherche encore des possibilités de vendre des projets non achevés afin de générer des bénéfices à court terme pour soutenir la croissance des loyers à long terme.

Les journalistes notent que le rapport annuel 2013 de Soho China montre que le chiffre d'affaires de l'entreprise est de 14 621 milliards de RMB, en baisse de près de 10% par rapport à l'année précédente.Parmi eux, la vente d'unités immobilières a enregistré 14 342 milliards de RMB, le montant des ventes contractuelles a été d'environ 4 687 milliards de RMB et le revenu locatif des biens d'investissement n'a été que de 279 millions de RMB.Au premier semestre 2014, seulement 3,45% des 4,75 milliards de RMB de revenus d’exploitation de la société provenaient des revenus locatifs.

Il est difficile de dire « à la fois » et encore moins « après 2015, tous les actifs seront des biens d’investissement autonomes ».Les initiés de l'industrie ont déclaré qu'après trois ans d'une situation extrêmement complexe, SOHO China, qui espère achever la transformation d'ici 2015, n'en est qu'à la première étape et que les problèmes n'ont pas encore été résolus.À l'avenir, la transition de Soho China sera longue et turbulente.

« s’il y a un critère de réussite de la transition, dit Yu maohua, du changfu Huiyin Fund, il est possible de voir si les revenus locatifs de Soho China représentent 30% des revenus totaux.Mais maintenant que les affaires sont déprimées et que le commerce électronique a un impact énorme, la situation n'est pas trop optimiste.En ce qui concerne l'avenir, le succès de la transition dépend du cours des actions de Soho, après tout, le capital a le sens le plus aigu de l'odorat.

Le modèle de vente en vrac est insoutenable

En ce qui concerne le contexte de la transformation de Soho en Chine, Pan shiyi, Président de la société, a déclaré que « la mise en page stratégique, la pression interne et externe, la taxe de vente élevée, les bénéfices annuels plus de la moitié de la taxe»;Zhang Xin, Directeur général de Soho China, a déclaré que la plus grande force motrice était l '« Appel » du marché locatif.

Song Yanqing, Président de rand Consulting, a déclaré au Journal Investment Times que la principale raison de la transformation de Soho en Chine était que le modèle de vente en vrac était vraiment insoutenable.

Soho China a adopté un modèle de vente en vrac au cours des dix dernières années depuis le développement de son premier projet, Modern City.Les principaux problèmes de ce modèle sont la séparation des propriétaires, des gestionnaires et des gestionnaires de biens immobiliers, la demande d'intérêts n'est pas uniforme et il est difficile de former la force de la marque et du marché.

La raison la plus profonde est que Soho China, en tant que développeur, a réalisé des bénéfices élevés dans le cadre du modèle de vente en vrac, même dans une certaine mesure, a découvert les bénéfices futurs de la valeur ajoutée de la propriété, ce qui rend difficile pour les propriétaires d'obtenir les investissements prévus.Sous la pression des loyers, il est également difficile pour les opérateurs d'obtenir les bénéfices d'exploitation attendus.Et le mode gagnant unique ne peut pas durer longtemps.

La transformation du modèle d'entreprise du « développement - vente » au « développement - détention » est également influencée par la transformation de l'environnement économique.Le ralentissement de l'économie des mines de charbon du Shanxi, les fluctuations politiques et les patrons du charbon, le principal groupe de clients de Soho China, ont également disparu, ce qui rend le modèle de vente de Soho China insoutenable.

Wang Ke, partenaire immobilier de Yu Xiang'an, a également déclaré que, parallèlement à la contraction de l'économie mondiale et à une série de mesures de « repassage » pour les économies nationales, les classes de propriétaires fonciers qui ont bénéficié de la prospérité et de l'imperfection du système dans le passé diminueraient rapidement dans un avenir prévisible.L'économie mondiale est en fait entrée dans un cycle axé sur la protection de l'emploi et du bien - être de base de la majorité de la population, tandis que la Chine a adopté un « modèle d'économie d'électricité ».La tendance à l'exploitation à basse température est irréversible.Du luxe à l'immobilier, entrer dans ces domaines sans compétences de base et une sécurité financière adéquate équivaut à danser au couteau.

Yu maohua a également confirmé cette tendance, ajoutant que ce contexte n'est pas seulement un problème auquel Soho China est confrontée, mais aussi un problème commun à tous les développeurs qui ont été principalement engagés dans le développement commercial et résidentiel haut de gamme.

« Étant donné que le prix total de ces propriétés est très élevé, la récession du charbon et de l'énergie du Shanxi et de l'ensemble de l'économie privée a eu un impact considérable sur le modèle pur de « développement - vente», de sorte que la stratégie de vente doit être modifiée.Soho China a récemment vendu sa propriété à Shanghai à une société de voyages en ligne cotée en bourse aux États - Unis. Plus tard, comme Vanke Metropolitan, elle pourrait travailler avec de grandes institutions d'investissement pour vendre des propriétés de base à des investisseurs institutionnels qui exploitent des actifs légers à la fois en tant que développeurs et en tant qu'opérateurs.

M & a contracyclique

En ce qui concerne la transformation, SOHO China a dû faire d'autres calculs avec une faible part des revenus locatifs.

Yu maohua a analysé que l'ajustement périodique de l'industrie immobilière est loin d'être terminé. Dans les circonstances où il est difficile d'obtenir de bons lots à l'avenir par le biais d'appels d'offres, SOHO China peut participer à une s érie de fusions et d'acquisitions d'actifs et de terres avec assez d'argent à Portée de main, dans l'espoir d'obtenir des biens et des terres de haute qualité, ce qui peut également être considéré comme un mode de transformation.La vente du projet de Shanghai est également un moyen important de récupérer des fonds.

Au début de 2014, Financial Street Holdings Co., Ltd. A annoncé que Soho China avait conclu un accord avec Financial Street pour vendre le projet Jing'an et le projet Helen à Shanghai pour 5232 milliards de RMB.Compte tenu de la vente prévue de 3,05 milliards de RMB de la partie aérienne de Soho, la société a réalisé 8,28 milliards de RMB en vendant le projet de Shanghai.

Dans les transactions susmentionnées, SOHO China a déclaré que le renouvellement de certains actifs non essentiels de l'entreprise, le cas échéant, continuerait de faire partie de sa stratégie à long terme.L'entreprise continuera de suivre les possibilités du marché pour:AcquisitionsActifs de haute qualité dans les quartiers d'or de Beijing et de Shanghai.

　　Marché du logementLa situation n'est toujours pas claire et les ajustements qui pourraient se produire offriraient précisément aux promoteurs riches en liquidités et solides la possibilité d'acquérir des terres ou des projets.Cette approche anticyclique est la stratégie de Soho China depuis de nombreuses années pour enrichir ses réserves de terres et de projets.

　　SohoLa direction chinoise a également précisé dans son rapport semestriel de 2014 que la société se préparait activement à financer une éventuelle acquisition.Au cours du reste de l’année 2014, l’entreprise continuera de se concentrer sur les conditions du marché « afin d’explorer les possibilités d’acquérir des actifs de haute qualité dans des emplacements de premier plan à Beijing et à Shanghai et d’obtenir le rendement maximal possible avec des investissements raisonnables».

Yu maohua a déclaré aux journalistes: « Zhang Xin a commencé à investir à l'étranger l'année dernière, mais aussi dans le cadre de la transformation des développeurs, et l'occasion d'acheter n'est pas mauvaise;En outre, il est passé de la vente à la Sous - location, le développement immobilier est passé plus tôt de la première à la deuxième ligne, maintenant à l'exception de Beijing, d'autres régions sont en contraction.

Cependant, il est important de noter que même si vous tenez de l'argent comptant, cela ne signifie pas que Soho China obtiendra quelque chose sur le marché de Beijing et Shanghai.Le maître qui n'oublie pas les choses avant et après.Le développement du projet Soho China, qui est entré sur le marché de Shanghai, a été lent, et le Bund 8 - 1 a également perdu contre Fosun.Récemment, l'entreprise s'est battue pour le terrain Huajia Hutong dans le district de wangxicheng, dans le comté de shuangmaterial, à Beijing, et a également été réprimée par Huarong à un prix élevé de 7,46 milliards de RMB.